Attention : les agences immobilières doivent vérifier les signatures des avis de réception !

Dans une affaire, un agent immobilier, mandaté en vente, se charge de régulariser un compromis portant sur un logement en copropriété avec un couple marié.
Il notifie son acte par LRAR à chacun des époux, séparément, pour permettre aux intéressés d’exercer leur droit de rétractation SRU (CCH art. L 271-1 et suiv.).
Mais le couple d’acquéreurs refuse ensuite de finaliser la vente, en se prévalant tardivement de l’exercice du droit de rétractation par l’épouse.
Le vendeur décide alors de demander réparation au couple au titre de la clause pénale prévue dans le compromis.
Le vendeur décide aussi de réclamer réparation à l’agent immobilier, en expliquant que celui-ci a commis une faute dans sa mission, pour la « purge » du droit de rétractation…

Gare aux signatures… Saisie du litige, la Cour d’appel de Paris écarte la demande du vendeur à l’égard du couple. Elle relève que l’avis de réception (AR) de la LR, notifiée à l’épouse, porte la signature… de son conjoint. Au vu d’une jurisprudence constante, il est jugé que le délai de rétractation n’avait pas couru à l’égard de l’épouse avant l’exercice, par celle-ci, de son droit. Le compromis est ainsi annulé, par « l’effet » de la rétractation (CA Paris 27.10.2017 RG 16/015357). La décision vient d’être approuvée en cassation…

Du côté agent immobilier… La Cour d’appel de Paris écarte la demande du vendeur contre l’agent immobilier. Les juges soulignent que celui-ci a bien notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues, le compromis de vente et que, ce faisant, il a « rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ».

Toutefois, par un arrêt voué à une large diffusion officielle, ce qui n’est pas anodin, la Cour de cassation vient de censurer la décision d’appel, pour le motif suivant : il « incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs » (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 18-10772).

La leçon est claire, côté agent immobilier, lorsqu’une promesse de vente est régularisée par vos soins avec plusieurs acquéreurs, qui bénéficient chacun du droit de rétractation SRU.

À défaut de pouvoir en passer par une notification en ordre par remise en mains propres (à privilégier), une vérification des avis de réception de vos envois en recommandé s’impose, sous peine de risquer d’engager votre responsabilité !

Au retour d’un AR, si celui-ci pose problème, il convient de procéder à une nouvelle notification…