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Les 3 problématiques les plus courantes en Droit Immobilier
Cet article présente les 3 problématiques que notre cabinet d’avocats rencontre le plus souvent, à Mulhouse, Cernay et Saint-Louis :
- Le non-paiement des loyers
- Les fissures et infiltrations en façade
- Les vices cachés
1. Le non-paiement des loyers : saisir le juge pour recouvrir les impayés
Il est nécessaire de saisir le juge des contentieux de la protection afin de recouvrir les loyers impayés. A ce titre, deux procédures s’ouvrent pour le propriétaire :
- l’action au fond ou
- l’action en référé (procédure d’urgence).
Afin de choisir l’action la plus adéquate, il est nécessaire de vérifier l’existence d’une clause résolutoire dans votre bail.
En l’absence de celle-ci, l’action en référé est délicate. Dès lors, les avocats du cabinet seront à même de vous conseiller la meilleure stratégie afin de recouvrir avec célérité vos loyers.
Action au fond :
L’action au fond nécessite dans un premier temps de mandater un huissier instrumentaire afin de faire signifier le commandement de payer, lequel portera le point de départ de l’action devant le juge des contentieux de la protection.
A compter de la réception du commandement de payer des arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire, le locataire aura un ou deux mois pour s’acquitter du paiement de l’arriérer locatif. Il est précisé que si le locataire n’a pas souscrit d’assurance garantissant les risques locatifs, le délai est ramené à 1 mois.
Sans réponse du locataire, il convient de prendre une date au tribunal.
Le délai susvisé sera déterminé par le fait que le locataire ai ou non souscrit à une assurance. Une fois ce délai passé, il conviendra de prendre date auprès de la juridiction compétente.
La loi prévoit cependant que la date d’audience ne pourra intervenir un nouveau délai de 2 mois.
Il est précisé que le locataire a la faculté de se faire représenter par un avocat.
Le juge aura l’opportunité de résilier le bail et de condamner le locataire aux paiements des loyers ainsi qu’aux éventuelles indemnités d’occupations, lesquelles correspondent aux jours pendant lesquels le locataire s’est maintenu dans les lieux après la résiliation du bail.
En revanche le locataire pourra solliciter des délais de paiements pour apurer sa dette. Le locataire pourra apurer sa dette dans un délai maximum de 36 mois au regard de la capacité de remboursement du locataire.
Dans ce cas, la résolution du bail ne sera pas actée. Toutefois, le juge pourra assortir sa décision d’une clause cassatoire, laquelle permettra de résilier le bail à la première échéance non payée.
Action en référé :
L’action en référé est plus rapide que l’action au fond puisqu’elle permettra au juge de statuer en quelques mois. En revanche, elle nécessite qu’il existe une clause résolutoire dans le bail, et la délivrance d’un commandement de payer.
Par ailleurs, contrairement à l’action au fond, celle-ci ne possède qu’une autorité relative de la chose jugée, ce qui implique que le juge du fond pourra se trouver compétent pour trancher à nouveau le litige.
2. Les fissures et infiltrations en façade : faire expertiser le bien immobilier
Les fissures en façade sont des désordres régulièrement rencontrés lors de litige entre maître d’ouvrage et constructeur.
Ces dernières peuvent s’avérer particulièrement nocives pour le bâtiment dès lors qu’elles sont sources d’infiltrations. De même, elles peuvent révélées l’existence d’un problème structurel, voire une non-conformité aux règles parasismiques.
Dès lors, il convient d’être particulièrement vigilant en cas d’apparition de fissures en façade.
Dans l’hypothèse où de telles fissures apparaitraient sur votre bien, il est nécessaire de prendre attache avec notre cabinet d’avocats afin de mettre en place la stratégie adéquate.
Nous travaillons de manière habituelle avec des experts techniques qui sauront auditer votre bien immobilier.
Celle-ci peut consister d’une part en la saisine du Juge des Référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire, et d’autre part à interrompre les délais d’action qui courent. Dans ce type de matière, la procédure nécessite obligatoirement la représentation par un avocat.
La désignation d’un expert judiciaire permettra de constater de manière contradictoire l’existence des désordres, leurs origines, leurs conséquences, et les solutions réparatoires adéquates.
En effet ce point est particulièrement important dès lors qu’il conviendra par la suite, d’engager la garantie mobilisable afin d‘obtenir la réparation du préjudice découlant de ces désordres. Sur ce point il convient de rappeler qu’en présence d’un ouvrage, le constructeur doit une garantie de parfait achèvement dans le délai d’un an à compter de la réception de celui-ci. Dès lors, il convient d’apporter une importance particulière à la réception afin notamment d’émettre des réserves.
L’interruption de ce délai anal ne peut se faire que par le dépôt d’une demande en justice.
En outre, le constructeur est également débiteur d’une responsabilité décennale dès lors que les désordres n’étaient pas apparents ni réservés et qu’ils rendent le bien impropre à sa destination ou à sa solidité.
Enfin, le constructeur peut également être débiteur d’une responsabilité dans le cadre de désordres « intermédiaires ».
Cette garantie contractuelle permet de mettre en cause la responsabilité du constructeur dans un délai de 10 ans pour tous désordres qui ne sont pas de nature décennale ou qui ne répondent pas à d’autres garanties comme la garantie biennale ou la garantie de parfait achèvement.
A ce titre, il conviendra au Maitre d’ouvrage de démontrer une faute de l’entreprise intervenante ainsi que le préjudice en découlant.
3. Les vices cachés : agir rapidement avec l’aide d’un avocat
La garantie des vices cachés est une garantie due par le vendeur d’un bien à son acquéreur et est mobilisable dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dès lors, le demandeur aura l’opportunité de solliciter soit la diminution du prix de vente, soit l’annulation de la vente.
En matière immobilière l’existence d’un vice caché implique que celui-ci ne pouvait être visible lors de la visite du bien. Un tel vice peut se manifester sous différentes formes : existence d’infiltrations, présence d’amiante, problème structurels…
Il est cependant nécessaire de faire preuve d’une vigilance particulière lors de la signature de l’acte de vente lorsque vous procédez à l’achat d’un bien avec un non professionnel. Il serait généralement inséré dans l’acte une clause d’éviction de la garantie des vices cachés au profit du vendeur.
Toutefois, l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés sera dans cette hypothèse, encore possible s’il démontre la mauvaise foi du vendeur. En d’autres termes, il devra être démontré que le vendeur avait connaissance où ne pouvait ignorer ledit vice lors de la vente.
Une telle action nécessite l’intervention d’un avocat pour préserver le délai d’action mais également pour choisir une stratégie adéquate. En tout état de cause, si la valeur du litige est supérieure à 10 000 euros, la représentation par avocat sera obligatoire auprès des Juridictions.